A propósito de la ley de alquileres…
ESPECIAL, por Ladislao F. Uzín Olleros (*).- La sanción de la ley de alquileres n° 27551 en junio de 2020, lejos de esclarecer las relaciones entre propietarios e inquilinos, ha implicado instalar la incertidumbre en las relaciones contractuales, afectando gravosamente el mercado inmobiliario, incidiendo en los intereses tanto de los propietarios que colocan a un inmueble en el mercado locativo, como en los de quienes necesitan arrendar porque no están en condiciones de acceder a la vivienda propia, tanto porque no cuentan con los recursos suficientes, cuanto por la inexistencia de una política social que lo facilite.
En rigor, la ley se entromete en las disposiciones contenidas en el Código Civil y Comercial de la Nación (ley n° 26994, vigente a partir de enero de 2016), que legisla concretamente sobre el tema (arts. 1187 a 1226, ambos inclusive), que deja librado a las voluntades de las partes las condiciones de la locación, abarcando todos los tópicos que caracterizan el arriendo: el plazo contractual, las excepciones al plazo mínimo legal, las fianzas o garantías, la subsistencia de la locación en caso de fallecimiento del inquilino (como una forma de protección del grupo conviviente), la prohibición de excluir o impedir el acceso a personas discapacitadas, la posibilidad dada al inquilino de rescindir el contrato cuando se ve impedido del uso y goce de la cosa locada por caso fortuito o fuerza mayor, la prohibición de perturbar el uso y goce del inmueble, el régimen de mejoras, la conservación de la cosa arrendada para mantenerla apta al objeto por el que fue dada en alquiler, etc.
Es decir, en el Código están comprendidas las reglas a las que las partes deben someterse cuando contratan; si hay alteraciones por circunstancias extraordinarias sobrevinientes que afecten a las cláusulas del contrato (acuerdos contractuales), de manera tal que aquejen significativamente a una de ellas, el mismo Código contiene las previsiones para tales eventualidades a partir del art. 1091, cuando alude a la teoría de la imprevisión en ocasión que afloren esas circunstancias extraordinarias que las partes no pudieron prever al momento de contratar.
Esa figura (teoría de la imprevisión, excesiva onerosidad sobreviniente) ya había sido contemplada e introducida en el Código Civil a través de la sanción de la reforma incorporada por la ley n° 17711 en el año 1968, contribuyendo con una solución legislativa que aportó seguridad jurídica y posibilidad de revisión en las relaciones pactadas. Ha sido útil en un país recurrentemente afectado por los desbordes inflacionarios, suministrando al juzgador una regla útil para corregir desequilibrios en las obligaciones recíprocas, que colocan a una de las partes en situación de inferioridad respecto a la otra, readecuando entonces las prestaciones bilaterales que consienten la continuidad del contrato o la opción de resolverlo.
El Código originario de Vélez Sarsfield, vigente a partir de 1871, incorporó la locación a partir del art. 1493, y sus contenidos nucleares, basamentales, se han mantenido incólumes a través de más de ciento cincuenta años; las modificaciones que se fueron incorporando no derogaron esos principios que han regido las relaciones contractuales entre privados.
Como colofón, cabe recalcar que sería de buena práctica respetar las sabias normas aportadas por el codificador, que no improvisó, fueron inspiradas en el derecho romano, el Código Napoleón, el Código de Freitas, con adecuación a nuestra realidad local. Son las partes, quienes al contratar pueden acudir al asesoramiento de los especialistas (abogados, escribanos, operadores inmobiliarios), respaldados por reglas tutelares previstas en el Código Civil y Comercial en resguardo de sus respectivos derechos. La intrusión del gobierno derogando normas, ha demostrado que no es saludable para regular las relaciones entre particulares.
(*) Abogado. Fue Conjuez del STJ y Conjuez del Fuero Federal de Paraná. Integrante del Ministerio Público “ad hoc” (fiscal y defensor) del fuero federal de Paraná (E.R.). Se desempeñó como Jurado Técnico para la designación de Magistrados por el Consejo de la Magistratura de la Provincia de Entre Ríos. Defensor de Magistrados y Funcionarios acreditado ante el Honorable Jurado de Enjuiciamiento de la Provincia de Entre Ríos y fue propuesto por el Poder Ejecutivo Provincial para integrar la lista de conjueces de la Excma. Corte Suprema de Justicia de la Nación 2010.
Fuente: Gentileza C.M.J.-