Problemas legales demoran más préstamos hipotecarios
Los créditos hipotecarios que indexarán por la Unidad de Vivienda (UVI, que sigue la evolución de la inflación minorista) demorarán más de lo previsto en aparecer decididamente en el mercado local. Pero el problema ya no es el elevado nivel de inflación, sino de índole legal. Según analizó la mayoría de los bancos que pensaban salir a la cancha con este producto, el nuevo Código Civil y Comercial que entró en vigencia en agosto del año pasado impide en forma taxativa este tipo de mecanismo de ajuste para las hipotecas.
El artículo en cuestión es el 2.189 del Código, en el que se establece en forma concreta que las garantías de un préstamo deben en todos los casos establecerse no sólo por un monto de dinero, sino que además debe fijarse el nivel máximo de la misma. Por ejemplo, si se establece una hipoteca de un millón de pesos por un préstamo para la compra de una vivienda, ese capital luego no puede ser indexado. O al menos los jueces no lo reconocerían como válido. El tema preocupa particularmente a los bancos, ya que la única garantía de recobro del préstamo en caso de incumplimiento es que esa garantía real pueda ejecutarse sin que se desvalorice con el paso del tiempo.
Al lanzarse el sistema de préstamos ajustados por UVI, desde el Central -que conduce Federico Sturzenegger- habían señalado que no había inconveniente con la indexación de las cuotas, pese a que un artículo aún vigente de la Ley de Convertibilidad prohíbe este mecanismo de ajuste para el resto de los contratos. Sin embargo, ya en 2002 los préstamos y los depósitos habían quedado al margen, según lo dispuso entonces el Decreto 905, luego transformado en ley. Aun así, nada señaló sobre el problema legal de la inscripción de la hipoteca.
Hasta ahora no se había presentado este problema porque todos los créditos hipotecarios que otorga el sistema financiero son a tasa fija. Por lo tanto, el monto total de la hipoteca equivale a la suma fija que respalda ese monto total que deberá pagar el deudor con el paso de los años. Si se produce un incumplimiento, el banco puede ejecutar dicha hipoteca y cobrarse la deuda con la venta del inmueble. El problema se presenta cuando la tasa de interés es sustancialmente menor, debido a que la cuota se ajusta según la evolución de la inflación. En ese caso, el monto garantizado por la hipoteca no es una “suma cierta” de dinero, como establece el Código Civil, sino un monto que se irá indexando mes a mes a lo largo de toda la vida del préstamo.
Los abogados de los bancos se reunieron ya con varios legisladores para explicar el problema y señalaron que se trata de una traba insalvable para salir a prestar en esas condiciones. El objetivo es que el Congreso apruebe una modificación del artículo en cuestión, estableciendo específicamente que la hipoteca admita la posibilidad de indexación en vez de establecerse por una suma específica y máxima.
De hecho, varios bancos mencionados por el Central como impulsores de esta iniciativa todavía no han realizado ni una sola publicidad del nuevo producto. Y no lo harán hasta que no quede subsanado este obstáculo legal. Otros bancos que se iban a sumar en una segunda etapa tampoco quieren avanzar por el mismo tema.
También peligra el relanzamiento del plan Pro.Cre.Ar., ya que la ANSES también había determinado que los nuevos créditos serían indexados por UVI y dejarían de ser a tasa fija, como en el pasado. De esta forma, indican, la cuota de arranque es mucho más baja y más familias estarían en condiciones de acceder al crédito. Lógicamente que luego hace falta mantener controlada la inflación para evitar un ajuste exagerado de la cuota.