Lanzan nuevos créditos hipotecarios con ajuste de cuotas

El directorio del Banco Central aprobó el esperado esquema de ajuste para el financiamiento de créditos hipotecarios. Como consecuencia, a partir de hoy los bancos ya podrán ofrecer préstamos que ajustan la cuota -es decir, el capital- según la evolución de la inflación.

 

Como la tasa de interés será sensiblemente más baja que en una línea tradicional (rondaría el 5%), esa cuota inicial será sustancialmente inferior. Por lo tanto, mucha más gente quedará calificada para tomar un préstamo para la compra de vivienda, presumiblemente por la misma cuota mensual que hoy le insume el pago de un alquiler.

 

Bajo la nueva modalidad, explicó el BCRA a través de un comunicado, los préstamos estarán nominados en UVI (Unidades de Vivienda), equivalente al promedio de construcción de un metro cuadrado testigo, basado en cifras de los precios de inmuebles en todo el país.

 

“La habilitación del mercado de crédito en UVIs tiene el potencial de multiplicar el acceso a créditos hipotecarios, hoy reducidos al 1% del PBI”, señaló la entidad que preside Federico Sturzenegger. El esquema será prácticamente idéntico al que exitosamente aplica Chile hace más de dos décadas a través de la denominada Unidad de Fomento y que también se aplica en Uruguay con éxito.

 

El “secreto” detrás de este esquema es que la tasa de interés se reduce drásticamente, por lo que la cuota de arranque es mucho menor. Esto representa un cambio sustancial en relación con el sistema histórico del crédito hipotecario que ofrecen los bancos. En vez de cuotas fijas a lo largo de todo el préstamo (pero que arrancan con un valor muy alto por la elevada tasa de interés), ahora la cuota se irá indexando todos los meses, de acuerdo con la evolución de la inflación calculada a través del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER).

 

El BCRA distribuyó varios ejemplos prácticos para entender cómo funcionará el sistema, partiendo de un préstamo a 15 años y una relación de cuota versus ingreso familiar del 30%:

 

•Para un ingreso familiar de $ 20.583, que representa una cuota de $ 6.175 por mes, actualmente con un crédito a una tasa del 24% anual corresponde un préstamo máximo de $ 300.000 (es decir unos 20.000 dólares). Pero con el nuevo sistema basado en UVIs y un costo financiero del 5% anual, con el mismo ingreso y cuota mensual es posible acceder a un préstamo de casi $ 800.000, o sea casi el triple que bajo el sistema histórico.

 

•Otra forma de ver cómo funciona el préstamo indexado. Para acceder hasta ahora a un préstamo de un millón de pesos había que pagar una cuota mensual de $ 20.560. Por lo tanto, el ingreso familiar requerido llega a $ 68.600. Pero a través de la cuota indexada por UVIs, la cuota mensual arranca en $ 8.056, por lo que el ingreso familiar requerido es de apenas $ 26.800.

 

Según anunció el propio Central, habrá seis bancos que en principio saldrían a ofrecer este producto: Provincia, Hipotecario, Ciudad, Macro, Santander Río y Galicia. Pero en el futuro podrían agregarse otros, como el Banco Nación. Está prevista la posibilidad de que la ANSES compre al menos una parte de los préstamos que coloquen los bancos, que podrían empaquetar (o “securitizar”) una cantidad para evitar un excesivo descalce de plazos.

 

La nueva unidad de indexación también será ofrecida en los depósitos. A partir de ahora, los bancos podrán ofrecer plazos fijos que ajustan según la inflación a un plazo mínimo de seis meses, cuando actualmente era de un año. Todo este esquema requiere, lógicamente, que la inflación sea bien medida. Por el momento se utilizará el índice de San Luis, pero a partir de mayo será el INDEC el que volverá a medir la inflación. Ese valor será el que ajuste diariamente el CER.

 

“Bajo la nueva modalidad -agregó el Central- el valor inicial de la cuota es mucho más accesible. Es más, utilizando la trayectoria de inflación pautada por el Gobierno, el valor de estas cuotas se ubica durante casi todo el período del préstamo por debajo de las correspondientes al crédito estándar a tasa de interés fija hoy disponible en el mercado”. El sistema parte de la base además del hecho de que la cuota mensual representará una proporción constante del ingreso familiar. En este caso, no hay posibilidad de que la cuota se licúe por la elevada inflación como sucedía en el pasado. Pero la ventaja es que aumentaría exponencialmente el público potencial para tomar este tipo de créditos.

 

Más detalles

 

El Central aspira a promover el ahorro en ese nuevo instrumento al que promociona como “protegido de la inflación” y “similar al ahorro ‘en ladrillos’ pero accesible para todas las familias”, con “depósitos por plazos mínimos de 180 días”.

 

Pero también habría créditos basados en los UVIs que tendrían una tasa de interés real que el Central anticipa oscilará en torno a 5%.

 

A diferencia de un crédito con el sistema francés de cuotas fijas, en los nuevos créditos las cuotas son variables. Pero durante casi todo el plazo de pago, serían más bajas tanto nominalmente como en términos reales (las del francés, en términos reales, van bajando a medida que pasa el tiempo).

Con los créditos indexados por CER se reducirían drásticamente tanto el valor de las cuotas iniciales como los sueldos mínimos para acceder a los préstamos.

 

Según el Central, para acceder a un crédito de $ 300.000 (hoy poco menos de u$s 20.500), la cuota inicial sería de apenas $ 2.417, y los ingresos mínimos requeridos, de $ 8.056 (contra una cuota de $ 6175 y unos ingresos de $ 20.583 para un hipotecario tradicional); en otro ejemplo, para un crédito por un millón de pesos (hoy, unos u$s 68.000), la cuota inicial con el sistema indexado sería de $ 8.056 y los ingresos mensuales requeridos, de $ 26.855, contra la cuota de $ 20.583 y unos ingresos de $ 68.609 con el sistema francés.

 

La reducción, tanto en la cuota inicial como en los ingresos mínimos requeridos, es de poco más del 60%.

 

Con el ejemplo del Banco Central de un crédito por un millón de pesos, con el sistema francés a 15 años (y suponiendo un costo financiero total del 24%, basado en las tasas de marzo), las cuotas son siempre de $ 20.583; con el crédito basado en las UVIs, arrancaría en $ 8.056 y recién pasados 12 años el costo nominal aumentaría a más de $ 20.000 (eso, con la tasa de inflación del programa de Alfonso Prat-Gay, que por el momento aparece como muy optimista).

 

En términos reales, con el sistema indexado por CER se supone que el peso de la cuota se mantiene en el tiempo, mientras que en el francés se va reduciendo por efecto de la inflación, aunque (siempre con el optimista pronóstico de Prat-Gay), recién sería menor al de las UVIs en los últimos dos o tres años.